Negócios jurídicos que envolvam a transmissão de terrenos para construção urbana

Títulos urbanísticos no RJUE Transmissão de terrenos e edificações (Atualizada a 28.07.2026) As novas regras resultantes das alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) devem entrar em vigor a 1 de outubro e não a 3 de agosto. Segundo divulgado pelo Governo, a entrada em vigor da revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) será adiada para 1 de outubro de 2026. O Decreto-Lei foi aprovado no Conselho de Ministros de 23 de julho, a fim de dar mais tempo aos municípios para adaptar e parametrizar as suas plataformas informáticas e para implementar a regulamentação complementar prevista. Negócios jurídicos que envolvam a transmissão de terrenos para construção urbana, de edificações ou de frações podem ser anulados se o conservador, notário, advogado, solicitador ou por outra entidade legalmente competente não mencionar que o título urbanístico existe ou não. Também a estrutura dos títulos urbanísticos é atualizada, a fim de assegurar segurança jurídica nos negócios imobiliários e reforçar a responsabilidade do interessado. Outra novidade é a da transmissão automática do título de utilização de edifícios ou frações autónomas, com a propriedade a que respeita. As operação de loteamento passam a ser alvo de inscrição obrigatória no registo predial dos prédios abrangidos, uma vez que definem os parâmetros urbanísticos a observar pelas demais operações a realizar na respetiva área. A tramitação dos procedimentos previstos no RJUE vai fazer-se obrigatoriamente de forma desmaterializada, através da Plataforma Eletrónica de Licenciamentos Urbanísticos, quando esta for disponibilizada. A regulamentação depende de portaria. Esta plataforma garante a interoperabilidade com os sistemas de informação dos municípios; estes poderão manter o uso das suas plataformas, mas não poderão acrescentar fases ou etapas procedimentais, formalidades ou documentos relativamente ao que estiver definido no RJUE ou nas portarias que definem os modelos oficiais de requerimentos e comunicações. Transmissão de terrenos e edificações O conservador, o notário, o advogado, o solicitador ou outra entidade legalmente competente tem de fazer menção no documento que titula o negócio jurídico, sob pena de anulabilidade: da existência do título urbanístico correspondente, quando lhe seja apresentado; da declaração do transmitente de que dispõe do título urbanístico correspondente, quando este não lhe seja apresentado; à declaração do transmitente de que não dispõe de título urbanístico. O Simplex de 2024 tinha revogado a exigência de apresentação perante o notário de licença de construção ou de utilização na celebração de atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos, que se previa desde 1999 – possibilitando a compra/venda de imóveis sem licença ou cuja construção estivesse desconforme com os projetos municipais. Passará a exigir-se a menção da existência ou não do título urbanístico. A menção é obrigatória na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de terrenos para construção urbana, de edificações já construídas ou em construção, ou das suas frações autónomas. Títulos urbanísticos No regime da utilização dos edifícios ou frações, para uniformizar tramitações e possibilitar aos municípios a verificação da conformidade das operações, para efeitos da sua utilização, a realização de operações urbanísticas passa a depender de: Licença; Mera comunicação prévia - NOVO: os edifícios ou frações cujas obras tenham sido submetidas a procedimento de licenciamento ficam posteriormente sujeitas a uma mera comunicação prévia para efeitos da sua utilização; Comunicação prévia com prazo - NOVO: os edifícios ou frações cujas obras não tenham sido submetidas a procedimento de licenciamento, ficam sujeitos à apresentação de uma comunicação prévia com prazo, com realização de uma vistoria pela câmara municipal competente. Com o novo artigo 4.º-A, a síntese da operação urbanística é obrigatória e tem de constar de todos os requerimentos de emissão de licença e de informação prévia, de comunicação prévia e de comunicação prévia com prazo. Os modelos dos requerimentos, de informação e de comunicação são aprovados por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da reforma do Estado e da construção. O correto preenchimento e instrução dos requerimentos e comunicações submetidas é da responsabilidade do interessado. Continua a prever-se, em caso de substituição do titular, que o substituto faça prova dessa circunstância junto do presidente da câmara municipal. Este procede ao respetivo averbamento no prazo de 15 dias a contar da data da substituição. > Licença A licença é titulada pelos seguintes documentos, para todos os efeitos legais: pelo comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos devidos; pelo último requerimento entregue, devidamente preenchido, que contém a síntese da operação urbanística; pela notificação do seu deferimento, caso este seja expresso; pelo comprovativo da submissão, em caso de deferimento tácito; no caso das operações urbanísticas sujeitas a cedências, o comprovativo das cedências efetuadas. Prevê-se agora que último requerimento entregue contenha a síntese da operação urbanística. O título «licença» passa assim a conter a síntese da operação, com informação sobre áreas de construção, implantação, volumetrias e número de pisos, o requerimento submetido, o comprovativo do pagamentos das taxas e a prova do deferimento expresso ou o comprovativo de submissão em caso de deferimento tácito. Qualquer requerimento apresentado pelo interessado no âmbito do procedimento de licenciamento implica a atualização da síntese da operação urbanística. A responsabilidade pela atualização e pelo correto preenchimento da síntese da operação urbanística é exclusiva do requerente. Inicialmente propunha-se especificamente um documento síntese da operação urbanística, a remeter ao interessado com a notificação do ato de deferimento da pretensão – que seria sempre a atualizado pela câmara municipal -, ou o modelo de requerimento de licença preenchido e acompanhado de eventuais aditamentos e elementos válidos posteriormente juntos ao processo e comprovativos da sua submissão, em caso de deferimento tácito da pretensão. Comunicação prévia A comunicação prévia e a comunicação prévia com prazo são tituladas, para todos os efeitos legais, pelos seguintes documentos: comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos devidos; modelo de utilização obrigatória: - modelo da comunicação prévia preenchido + comprovativo da sua submissão; - modelo da comunicação prévia com prazo preenchido + comprovativo da sua submissão, nos casos em que não tenha havido pronúncia por parte da câmara municipal ou não se tenha realizado a vistoria; - modelo da comunicação prévia com prazo preenchido + comprovativo da sua submissão + declaração de conformidade. no caso das operações urbanísticas sujeitas a cedências, o comprovativo das cedências efetuadas. Publicitação As operações urbanísticas que disponham de licença ou comunicação prévia eficazes devem ser objeto de publicitação pelo proprietário ou o diretor de obra, no prazo de 10 dias a contar do pagamento das taxas e demais encargos devidos. Para isso deve ser atualizado o aviso colocado no local de execução da operação na sequência do requerimento inicial ou comunicação, agora com a inclusão do prazo de execução da obra. Os títulos relativos a operação de loteamento ou a obra de edificação com impacte urbanístico relevante ou similar a loteamento devem ainda ser publicitados pela câmara municipal, no mesmo prazo de 10 dias, através do site do município e de aviso em boletim municipal (não existindo, em edital nos paços do concelho e nas sedes das juntas de freguesia abrangidas). Registo predial dos loteamentos A operação de loteamento define os parâmetros urbanísticos a observar pelas demais operações a realizar na respetiva área e é objeto de inscrição obrigatória no registo predial dos prédios abrangidos, nos termos previstos no Código do Registo Predial. A câmara municipal comunica à conservatória do registo predial os seguintes atos para efeitos de anotação à descrição ou de cancelamento oficioso do registo: atos que declarem a invalidade, a caducidade ou a revogação da licença ou da informação prévia favorável, que contemple todos os elementos referentes a operações de loteamento: - a volumetria, alinhamento, cércea e implantação da edificação e dos muros de vedação; - projeto de arquitetura e memória descritiva; - programa de utilização das edificações, incluindo a área total de construção a afetar aos diversos usos e o número de fogos e outras unidades de utilização, com identificação das áreas acessórias, técnicas e de serviço; - infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais; - estimativa de encargos urbanísticos devidos; - áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes, equipamentos de utilização coletiva, infraestruturas viárias e habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível. atos que declarem a ineptidão ou a caducidade da comunicação prévia referente a operações de loteamento e inviabilizem a realização das mesmas. No caso de caducidade (da licença, comunicação prévia ou informação prévia favorável), essa comunicação deve especificar os lotes e parcelas em relação aos quais a caducidade não produz efeitos: - lotes para os quais já haja sido deferido pedido de licenciamento para obras de edificação ou já tenha sido apresentada comunicação prévia da realização dessas obras) e - parcelas cedidas para implantação de espaços verdes públicos e equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas que sejam indispensáveis aos lotes ou já se encontrem afetas a programa de habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível e sejam identificadas pela câmara municipal na declaração que emite após audiência prévia do interessado. Referências Decreto-Lei n.º 108/2026 - DR n.º 104/2026, Série I de 29.05.2026 Decreto-Lei n.º 555/99 - DR n.º 291/1999, Série I-A de 16.12.1999 Este texto é meramente informativo e não constitui nem dispensa a consulta ou apoio de profissionais especializados. 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